Como funciona o financiamento habitacional?

Quando uma pessoa compra um imóvel, uma casa ou apartamento novo ou usado pode financiar o pagamento. Os financiamentos são realizados pelos bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida. Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga.

Condições de financiamento

Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado. Depois de escolhido um deles, o primeiro passo é ir até uma agência e conversar com um gerente para iniciar as etapas que permitirão a liberação de DINHEIRO (crédito).

Documentos

Nesse primeiro momento, será necessário entregar originais e cópias do RG e CPF (do casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos bancários e declaração completa de imposto de renda do casal, quando for o caso, e que pode ser conseguido com um contador, em um escritório de contabilidade).

Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.

Dentre estes métodos de comprovação de renda citados acima, o mais indicado para autônomos com certeza é o Decore. É o método que tem mais aceitação e credibilidade por parte da Caixa Econômica Federal. A emissão de um Decore é exclusivo para contadores com registro em seus respectivos conselhos estaduais. Para melhores informações a respeito, procure o seu contador ou escritório de contabilidade de sua confiança. Um Decore também pode ser utilizado para financiamento de veículos e outros bens.

A comprovação de renda do comprador indicará sua capacidade de pagamento das prestações, pois o valor delas não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta.

Além disso, também é feita uma análise cadastral, que consiste na verificação de nome no Serasa ou no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito). Não havendo problemas, é aprovada a liberação de crédito com um período de validade que varia de acordo com o banco (o DINHEIRO não é liberado nesse momento).

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Como conseguir um Decore para financiamento de imóvel?

Avaliação do imóvel

Depois disso, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor. A partir daí, o banco elabora o contrato e pede que comprador e vendedor assinem o documento. O contrato deve ser registrado em cartório e levado à agência bancária. Depois disso, é liberado o crédito, e o vendedor é pago. Com isso, o comprador começa a pagar as prestações mensais para quitar sua dívida com o banco.

Tipos de financiamento

Os financiamentos para compra de casa ou apartamento novo ou usado podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Há ainda a opção de financiamento direto com a construtora.

Financiamentos pelo FGTS

O financiamento com a utilização de recursos do FGTS faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O valor do imóvel e o do financiamento têm limites que variam periodicamente. Só podem participar pessoas com uma determinada renda familiar máxima, valor que varia de acordo com a região do país. As taxas de juros cobradas nesse caso também são mais baixas que no SBPE, devendo obedecer a um limite.

Conclusões

Hoje em dia, realizar o sonho da casa própria está bem acessível. Há uma série de burocracias que devem ser seguidas a risca para ter êxito na liberação do financiamento do imóvel por parte do banco, porém são altamente relevantes e não são tão complicadas de conseguir. O mais indicado é procurar seu contador ou escritório de contabilidade para esclarecimentos referentes ao Decore, que é a maneira mais certa de conseguir aprovação em seu financiamento. Seu contador ou escritório de contabilidade também pode lhe dar dicas e analisar taxas para que você opte pela melhor taxa.

Tire todas as suas dúvidas sobre seu Financiamento on-line

1) Já possuo um financiamento imobiliário, posso fazer outro?
R. Sim, desde que comprove renda suficiente para assumir ambos os financiamentos, e que o novo financiamento se enquadre na política de crédito vigente.

2) É possível fazer Transferência do Financiamento Bancário?
R. Sim. A transferência do financiamento somente será possível mediante a concessão de um novo financiamento ao solicitante, que terá como base política de crédito e legislação vigentes à época da concessão.
O cálculo da renda mínima necessária está condicionado às variáveis da nova operação, tais como: valor do financiamento, idade do proponente e ao valor de avaliação do imóvel.

3) Imóveis em construção podem ser financiados?
R. Sim, você tem que aprovar um crédito habitacional, ter um projeto aprovado pela prefeitura onde se encontra a obra e contratar um engenheiro para fazer um cronograma físico e financeiro.

4) Se a minha renda não atingir o mínimo exigido, posso somar a renda com a de outra pessoa?
R. Sim, entretanto quando a composição de renda for com mais de duas pessoas, ficará sujeita a análise da instituição financeira.

5) O que é ITBI e como ele é calculado?
R. Toda compra de imóvel exige o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. O ITBI é cobrado pela Prefeitura local.

6) É obrigatória a abertura de conta corrente na Caixa Econômica Federal?
R. Somente para o cliente comprador, pois o financiamento imobiliário da Caixa é operacionalizado por meio de débito automático. Por esta razão, é necessário que possua uma conta corrente.

7) Comprei um imóvel na planta, pretendo quitar na entrega das chaves, posso utilizar o FGTS mesmo tendo outro imóvel?
R. Não, se você já possui outro imóvel na localidade em que reside ou trabalha, não poderá utilizar o FGTS.

8) Moro em Campinas, onde já possuo 2 imóveis em meu nome. Mas trabalho há mais de 3 anos em Paulínia, posso usar meu FGTS para comprar um apartamento em Paulínia?
R. Não, pois Paulínia faz parte da região metropolitana de Campinas, além de ser município limítrofe de Campinas. O proponente não pode possuir imóvel no município que reside ou exerce sua ocupação principal, município limítrofe ou pertencente à região metropolitana.

9) Posso utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor em um imóvel que foi avaliado com valor superior ao permitido de R$ 500 Mil?
R. Não. O novo limite aceito pelas regras de uso do FGTS é que o imóvel tenha o valor de no máximo R$ 500 Mil.

10) Como utilizar o FGTS?
R. Os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) de qualquer um dos clientes participantes do financiamento poderão ser utilizados nas modalidades a seguir, desde que atendidas ás condições determinadas pela Caixa Econômica Federal, administradora do FGTS.

a) Pagamento de parte do valor da compra;
b) Amortização extraordinária ou liquidação do saldo devedor (somente após a contratação);
c) Pagamento de parte do valor das prestações (somente após a contratação);
d) É necessário também que você verifique os valores que possui, para que a contratação do financiamento ocorra mais rapidamente e sem problemas;

11) Posso adquirir o imóvel em qualquer lugar, usando o FGTS?
R. Não há restrições. O imóvel deve estar situado no município onde o comprador exerce sua ocupação principal, ou em município limítrofe, ou pertencente à mesma região metropolitana. Poderá ser escolhido imóvel no município onde o cliente mora, desde que comprove que não possua nenhum imóvel em todo o território nacional.

12) Posso usar o FGTS para adquirir imóvel para o meu filho?
R. Não. É vedada a sua utilização para moradia exclusiva de familiares, dependentes ou terceiros.

13) Existe enquadramento para o uso do FGTS para o imóvel?
R. Sim, o imóvel além de estar em condições para moradia, não poderá ter sido adquirido pelo(s) vendedor(es) com recursos do FGTS, nos últimos três anos.

14) O que é Contrato de Compromisso de Compra e Venda?
R. É a formalização do compromisso comercial entre o comprador e o vendedor do imóvel. Neste contrato o vendedor é chamado de promitente-vendedor e o comprador de compromissário-comprador.

15) Pode ser feita venda de imóvel por procuração?
R. Sim. Essa procuração deve ser pública.

16) Por que devo fazer o registro do imóvel?
R. O registro do imóvel declara quem é o verdadeiro dono do imóvel. De acordo com o Código Civil Brasileiro, a propriedade (imóvel) somente é transferida após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, não vale assinar somente a escritura. Deve-se realizar o registro, pois quem não registra não é considerado de fato o proprietário. O registro deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis da sua localização (bairro, município ou comarca).

17) Posso utilizar o FGTS para amortizar o Financiamento Imobiliário?
R. Sim, desde que o financiamento se enquadre nas regras da CEF você pode utilizar para amortização extraordinária do saldo devedor para redução do valor da prestação ou amortização extraordinária do saldo devedor para redução do prazo contratual.

18) Financiei um imóvel no valor de R$ 550.000,00 e gostaria de utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor. Posso?
R. Não. Para utilização do FGTS, o limite máximo do valor do imóvel é de R$ 500 Mil.

19) Estou com prestações do meu financiamento imobiliário em atraso. Gostaria de utilizar o FGTS para ficar em dia e reduzir parte do saldo devedor. Isso é possível?
R. Não. Para qualquer utilização do FGTS, tanto para abatimento nas prestações quanto para amortização ou liquidação, as prestações do financiamento deverão estar rigorosamente em dia.

20) Quanto tempo tem validade a carta de crédito?
R. A carta de credito tem validade por 6 meses, sendo que após este prazo terá que fazer uma nova aprovação, e atualizar todos os documentos.

21) O que é pesquisa cadastral e avaliação de risco de crédito?
R. Uma vez definido o imóvel, você deve providenciar os documentos de renda para ser efetuada uma avaliação cadastral e de risco de crédito para verificar a sua capacidade de pagamento, ou seja, quanto você pode obter de financiamento. Depois é só aguardar a comunicação de que uma Carta de Credito aprovada está a sua disposição.

22) O que é valor de avaliação do imóvel?
R. O valor de avaliação do imóvel é aquele definido por um engenheiro do Banco, que irá visitar seu imóvel. Esse engenheiro está atualizado com os preços de mercado e sabe exatamente quais são as exigências feitas pela prefeitura. A avaliação do Banco é uma garantia de que você está fazendo um bom negócio.

23) Quando é liberado o valor do financiamento?
R. No mesmo dia em que você assina o contrato, o valor do financiamento é depositado na conta corrente do vendedor, o valor fica bloqueado na conta do vendedor até a entrega do contrato registrado no banco. O banco tem um prazo de até 5 dias da entrega do contrato registrado para fazer a liberação dos valores ao vendedor do imóvel.

24) Qual valor posso financiar?
R. O valor da aprovação da carta de crédito depende de analise da renda do promitente comprador.

25) Qual é a taxa de juros do financiamento?
R. A taxa de juros varia de acordo com a renda apresentada pelo promitente comprador.